Prawo Cywilne

Umowa najmu lokalu powinna zawierać przede wszystkim takie elementy jak:

oznaczenie stron umowy, czyli imię, nazwisko, numer PESEL lub numer i serię dowodu osobistego (dla bezpieczeństwa dobrze by było, aby te dwa numery wpisane zostały w umowie łącznie), adres zamieszkania i adres do doręczeń (jeśli jest inny niż adres zamieszkania), dodatkowo, dla sprawniejszej komunikacji, dobrze wpisać również numer telefonu oraz adres e-mailowy. Następnie trzeba określić przedmiot umowy, czyli opisać jaki lokal będzie wynajmowany – oznaczyć adres nieruchomości, metraż, wskazać liczbę pomieszczeń wraz z wyposażeniem, istotne jest również by wpisać numer księgi wieczystej.

Koniecznym elementem umowy jest określnie opłaty za wynajem wraz z podaniem numeru rachunku bankowego do zapłaty wraz z informacją, do którego dnia każdego miesiąca należy wykonać przelew. Trzeba również określić jak rozwiązana zostaje kwestia opłat dodatkowych, takich jak m.in.: opłaty za energię elektryczną, gaz,  pobór wody, wywóz nieczystości itp. Z reguły w umowie określa się, że opłaty dodatkowe, najemcy będą opłacać samodzielnie na rachunki dostawców lub bezpośrednio na rachunek wynajmującego, po otrzymaniu comiesięcznych informacji w tym zakresie.

Jeśli umowa sporządzana jest przez wynajmującego, ważne jest aby w umowie zawarty zapis dotyczący zabezpieczenia wynajmującego przed ewentualnymi szkodami (zapis o kaucji). Właściciel lokalu ustala kaucję indywidualnie. Najczęściej jest to kwota równowartości jednego lub dwóch miesięcy czynszu. Należy pamiętać jednak, że wysokość takiego zabezpieczenia nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu. W przypadku zawarcia zapisu powyżej tej kwoty, będzie traktowany jako niezgodny z prawem, a tym samym nieważny.

W umowie najmu należy koniecznie określić okres obowiązywania umowy, tj. wskazać czy strony zawierają umowę na czas określony czy nieokreślony. W przypadku umowy zawartej na czas określony, należy dokładnie wskazać datę jej zakończenia. Można dodatkowo wpisać również np. jednomiesięczny okres wypowiedzenia lub wskazać że umowa może rozstać rozwiązana w każdym czasie, na mocy porozumienia stron.

Umowa na czas nieokreślony obowiązuje tak długo, jak nie zostanie wypowiedziana. Strony mogą umownie ustalić różne terminy wypowiedzenia. W przypadku braku regulacji umownej, obowiązują terminy ustawowe, które określone zostały w art. 688 kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią tego przepisu, umowa może być wypowiedziana najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (w sytuacji gdy czynsz płatny jest w okresach miesięcznych).

W umowie warto również wskazać, w jakich przypadkach umowa najmu może być wypowiedziana w trybie natychmiastowym, np. gdy wady lokalu są tego rodzaju, że nie pozwalają na dalsze zamieszkiwanie (wyjątkiem jest sytuacja, gdy najemca w chwili podpisywania umowy miał świadomość takich wad).

W umowie można wpisać również sąd, który rozstrzygać będzie sprawę w przypadku pojawienia się jakichkolwiek roszczeń. W sytuacji braku takiego zapisu, zastosowanie będą miały regulacje kodeksowe.

Do umowy najmu warto sporządzić protokół zdawczo – odbiorczy, w którym należy dokładnie opisać stan liczników na dzień zdania lokalu, wpisać informację o przekazanych kluczach do lokalu. Dodatkowo dobrze jest sfotografować całe mieszkanie, co może pozwolić na uniknięcie roszczeń w przyszłości. Umowa najmu oraz protokół odbioru powinny być sporządzone w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Należy pamiętać o podpisaniu dokumentów i najlepiej zaparafowaniu każdej strony.

Oczywiście zapisów o ochronie najemcy czy wynajmującego może być wiele. Wszystko zależy od indywidualnych potrzeb stron umowy. W tym celu warto skontaktować się z adwokatem lub radcą prawnym, aby szczegółowo omówić sposób ochrony i tym samym dokonać maksymalnego zabezpieczania swoich praw.

W razie wszelkich pytań zapraszam do kontaktu z Kancelarią.

Pozdrawiam

Adwokat Patrycja Pietryka